By Spanos Theodoros · Η μίσθωση κατοικίας δεν παρέχει μόνο δικαιώματα στον μισθωτή αλλά δημιουργεί και συγκεκριμένες υποχρεώσεις ως προς την καταβολή του μισθώματος, τη χρήση του ακινήτου και τη συμπεριφορά του απέναντι στους υπόλοιπους ενοίκους.
Στην πράξη, όμως, τα όρια δεν είναι πάντοτε αυτονόητα.
Πότε μία φθορά αποτελεί φυσιολογική συνέπεια της κατοίκησης και πότε θεωρείται κακή χρήση; Αρκούν τα παράπονα των γειτόνων για να απομακρυνθεί ένας μισθωτής; Τι συμβαίνει όταν το ενοίκιο δεν καταβάλλεται συστηματικά; Και, τελικά, σε ποιες περιπτώσεις μπορεί ο ιδιοκτήτης να ζητήσει νόμιμα την απόδοση του ακινήτου;
Η απάντηση εξαρτάται κάθε φορά από τον λόγο για τον οποίο ζητείται η λύση της μίσθωσης, τους όρους του μισθωτηρίου, τη συμπεριφορά των μερών και τα αποδεικτικά στοιχεία που υπάρχουν.
Τι σημαίνει «καλή χρήση» του μισθίου;
Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να χρησιμοποιεί την κατοικία για τον σκοπό για τον οποίο του παραδόθηκε. Παράλληλα, όμως, οφείλει να τη χρησιμοποιεί με την επιμέλεια που απαιτείται και σύμφωνα με όσα έχουν συμφωνηθεί.
Αυτό δεν σημαίνει ότι πρέπει να επιστρέψει, μετά από χρόνια κατοίκησης, ένα ακίνητο ακριβώς στην κατάσταση στην οποία βρισκόταν την πρώτη ημέρα.
Ο Αστικός Κώδικας προβλέπει ότι ο μισθωτής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση.
Επομένως, πρέπει να γίνεται σαφής διάκριση μεταξύ της φυσιολογικής φθοράς που συνεπάγεται η κατοίκηση και της ζημιάς που προκαλείται από υπαίτια ή μη επιμελή συμπεριφορά του μισθωτή.
Παράδειγμα
Ένας μισθωτής κατοικεί στο ίδιο διαμέρισμα για έξι χρόνια. Με την πάροδο του χρόνου οι τοίχοι χρειάζονται βάψιμο και το ξύλινο δάπεδο εμφανίζει φυσιολογικά σημάδια χρήσης.
Αυτές οι φθορές δεν αποτελούν αυτομάτως κακή χρήση.
Διαφορετική θα ήταν η περίπτωση εάν ο μισθωτής προκαλούσε σοβαρές καταστροφές ή πραγματοποιούσε χωρίς την απαιτούμενη συναίνεση ουσιώδεις επεμβάσεις που αλλοιώνουν τη διαμόρφωση του ακινήτου.
Πότε υπάρχει κακή χρήση του μισθίου;
Το άρθρο 594 ΑΚ αποτελεί την κεντρική διάταξη για την κακή χρήση του μισθίου.
Σύμφωνα με αυτό, ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει άμεσα τη μίσθωση και να ζητήσει αποζημίωση όταν ο μισθωτής, παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή, δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε ή δεν τηρεί την πρέπουσα συμπεριφορά απέναντι στους άλλους ενοίκους.
Η νομολογία διακρίνει τρεις βασικές περιπτώσεις:
1. Χρήση χωρίς την απαιτούμενη επιμέλεια
Σε αυτήν μπορούν να ενταχθούν σοβαρές φθορές ή καταστροφές τμημάτων του ακινήτου, καθώς και αυθαίρετες επεμβάσεις που αλλοιώνουν ουσιωδώς τη διαμόρφωση, τη διάταξη ή την όψη του.
2. Χρήση αντίθετη προς όσα συμφωνήθηκαν
Ο μισθωτής οφείλει να χρησιμοποιεί το ακίνητο σύμφωνα με τη συμφωνημένη χρήση και τους νόμιμους συμβατικούς περιορισμούς.
3. Μη πρέπουσα συμπεριφορά απέναντι στους άλλους ενοίκους
Η συμπεριφορά του μισθωτή μέσα σε μία πολυκατοικία δεν είναι νομικά αδιάφορη. Ο Αστικός Κώδικας την αναφέρει ρητά ως μία από τις περιπτώσεις που μπορούν, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου, να οδηγήσουν σε καταγγελία της μίσθωσης.
Τι μας δείχνει η πραγματική νομολογία για την κακή χρήση;
Η νομολογία έχει ιδιαίτερη σημασία γιατί δείχνει ότι ο χαρακτηρισμός μιας συμπεριφοράς ως «κακής χρήσης» δεν γίνεται αφηρημένα.
Ο Άρειος Πάγος, με την ΑΠ 881/2021, επανέλαβε ότι το άρθρο 594 ΑΚ καλύπτει τρεις αυτοτελείς περιπτώσεις: τη χρήση χωρίς επιμέλεια, τη χρήση κατά παράβαση των συμφωνημένων και τη μη πρέπουσα συμπεριφορά απέναντι στους άλλους ενοίκους.
Το σημαντικό είναι ότι η νομολογία συνδέει την κακή χρήση με συμπεριφορά του μισθωτή που αξιολογείται με βάση την αντικειμενικά απαιτούμενη επιμέλεια του συνετού ανθρώπου.
Επομένως, δεν αρκεί ο ιδιοκτήτης να ισχυριστεί απλώς ότι ο μισθωτής «δεν προσέχει το σπίτι». Πρέπει να υπάρχουν συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά που μπορούν να αξιολογηθούν και να αποδειχθούν.
Παράπονα από την πολυκατοικία: μπορούν να οδηγήσουν σε έξωση;
Το γεγονός ότι υπάρχουν παράπονα από άλλους ενοίκους δεν σημαίνει αυτομάτως ότι ο μισθωτής μπορεί να απομακρυνθεί από την κατοικία.
Ένα μεμονωμένο παράπονο, μία προσωπική διαφωνία μεταξύ γειτόνων ή ένα περιστασιακό συμβάν δεν ταυτίζονται από μόνα τους με την κακή χρήση του άρθρου 594 ΑΚ.
Αντίθετα, η κατάσταση γίνεται διαφορετική όταν υπάρχει σοβαρή ή επαναλαμβανόμενη συμπεριφορά, η οποία παραβιάζει την υποχρέωση του μισθωτή να τηρεί την πρέπουσα συμπεριφορά απέναντι στους υπόλοιπους ενοίκους και συνεχίζεται παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή.
Παράδειγμα
Ας υποθέσουμε ότι ένας μισθωτής προκαλεί επανειλημμένα έντονη όχληση κατά τις ώρες κοινής ησυχίας. Πολλοί ένοικοι διαμαρτύρονται, ο ιδιοκτήτης τού γνωστοποιεί τις διαμαρτυρίες και του ζητά να σταματήσει, αλλά τα περιστατικά συνεχίζονται.
Η περίπτωση αυτή είναι ουσιωδώς διαφορετική από μία μεμονωμένη διαμαρτυρία για θόρυβο.
Για να αξιολογηθεί εάν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 594 ΑΚ θα εξεταστούν η φύση και η σοβαρότητα των περιστατικών, η επανάληψή τους, οι διαμαρτυρίες που προηγήθηκαν, η συνέχιση της συμπεριφοράς και τα διαθέσιμα αποδεικτικά στοιχεία.
Τα παράπονα πρέπει να αποδεικνύονται
Σε μία μισθωτική διαφορά δεν αρκεί ένας γενικός ισχυρισμός ότι «όλη η πολυκατοικία παραπονιέται».
Το δικαστήριο εξετάζει συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά και αποδεικτικά στοιχεία.
Ανάλογα με την υπόθεση, μπορεί να αξιοποιηθούν νόμιμα αποδεικτικά μέσα όπως έγγραφες διαμαρτυρίες, εξώδικες δηλώσεις, μαρτυρικές καταθέσεις, έγγραφα σχετικά με συγκεκριμένα περιστατικά και άλλα στοιχεία που αποδεικνύουν τι πραγματικά συνέβη.
Αυτό προστατεύει και τις δύο πλευρές.
Ο ιδιοκτήτης μπορεί να αποδείξει μία πραγματικά προβληματική και επαναλαμβανόμενη συμπεριφορά, ενώ ο μισθωτής προστατεύεται από το να χάσει τη μίσθωση απλώς εξαιτίας αόριστων ή αναπόδεικτων ισχυρισμών.
Ένα πραγματικό παράδειγμα που δείχνει τη σημασία της απόδειξης
Η ΕφΠειρ 135/2024 αφορούσε επαγγελματικό και όχι οικιστικό μίσθιο, όμως παρουσιάζει με ιδιαίτερη σαφήνεια τον τρόπο με τον οποίο εξετάζεται δικαστικά μία καταγγελία περί κακής χρήσης.
Οι εκμισθωτές υποστήριξαν, μεταξύ άλλων, ότι η μισθώτρια είχε πραγματοποιήσει μη επιτρεπόμενες επεμβάσεις στο ακίνητο και ότι χρησιμοποιούσε τον χώρο κατά τρόπο διαφορετικό από τον συμφωνημένο.
Το Δικαστήριο εξέτασε αναλυτικά τη σύμβαση, τις καταθέσεις μαρτύρων, τεχνικές εκθέσεις, φωτογραφίες και τη συμπεριφορά των ίδιων των εκμισθωτών. Διαπίστωσε, μεταξύ άλλων, ότι για ορισμένες επεμβάσεις υπήρχε συμβατικό δικαίωμα της μισθώτριας, ενώ οι ιδιοκτήτες γνώριζαν τις εργασίες, τις παρακολουθούσαν και δεν είχαν εκφράσει αντιρρήσεις.
Το παράδειγμα είναι σημαντικό και για τις μισθώσεις κατοικίας: ο χαρακτηρισμός μιας ενέργειας ως “κακής χρήσης” δεν εξαρτάται μόνο από το τι ισχυρίζεται η μία πλευρά, αλλά από τη σύμβαση, τα πραγματικά περιστατικά και όσα μπορούν να αποδειχθούν.
Πότε προστατεύεται ο μισθωτής;
Ο μισθωτής που χρησιμοποιεί νόμιμα την κατοικία και εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του προστατεύεται από την αυθαίρετη αποβολή.
Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί απλώς να αποφασίσει ότι ο μισθωτής πρέπει να φύγει και να τον απομακρύνει με ιδιωτικά μέσα.
Δεν μπορεί, για παράδειγμα, να αντικαταστήσει αυθαίρετα τις κλειδαριές και να αποκλείσει τον μισθωτή από την κατοχή της κατοικίας ή να απομακρύνει μόνος του τα προσωπικά του αντικείμενα προκειμένου να επιτύχει την απόδοση του ακινήτου.
Όταν ο μισθωτής δεν αποδίδει οικειοθελώς το ακίνητο, ο ιδιοκτήτης πρέπει να ακολουθήσει τη νόμιμη διαδικασία.
Η προστασία του μισθωτή αφορά και την κατάσταση του ακινήτου. Ο εκμισθωτής οφείλει να παραδώσει και να διατηρεί το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση. Εάν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανιστεί πραγματικό ελάττωμα που εμποδίζει ολικά ή μερικά τη συμφωνημένη χρήση, ο Αστικός Κώδικας παρέχει στον μισθωτή συγκεκριμένα δικαιώματα, ανάλογα με τις περιστάσεις και τη σοβαρότητα του προβλήματος.
Πότε μπορεί να γίνει έξωση του μισθωτή;
Ο όρος «έξωση» χρησιμοποιείται συχνά στην καθημερινή γλώσσα, αλλά νομικά πρέπει να εξετάζεται για ποιον λόγο ζητείται η απόδοση της κατοικίας.
Οι βασικές περιπτώσεις που ενδιαφέρουν έναν μισθωτή κατοικίας είναι διαφορετικές μεταξύ τους:
- καθυστέρηση ή μη καταβολή του μισθώματος,
- κακή ή αντισυμβατική χρήση του ακινήτου,
- συμπεριφορά που εμπίπτει στο άρθρο 594 ΑΚ έναντι των άλλων ενοίκων,
- και λήξη της μίσθωσης χωρίς απόδοση του ακινήτου
Η νομική βάση και η διαδικασία δεν είναι απαραίτητα ίδιες σε όλες αυτές τις περιπτώσεις. Για παράδειγμα, η ειδική διαταγή απόδοσης μισθίου λόγω δυστροπίας αφορά την καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος. Η κακή χρήση του άρθρου 594 ΑΚ αντιμετωπίζεται μέσω καταγγελίας της μίσθωσης και, εάν ο μισθωτής δεν αποδώσει το ακίνητο, μέσω της αντίστοιχης δικαστικής διεκδίκησης της απόδοσής του.
Τι συμβαίνει με τον κακοπληρωτή μισθωτή;
Η καθυστέρηση ή μη καταβολή του μισθώματος αποτελεί διαφορετικό ζήτημα από την κακή χρήση της κατοικίας.
Ο Αστικός Κώδικας παρέχει στον εκμισθωτή δικαίωμα καταγγελίας όταν ο μισθωτής καθυστερεί ολικά ή μερικά το μίσθωμα, με τις προϋποθέσεις του άρθρου 597 ΑΚ.
Παράλληλα, ο Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας προβλέπει ειδική διαδικασία διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου λόγω δυστροπίας. Για την τελευταία αυτή διαδικασία, όταν η έναρξη της μίσθωσης αποδεικνύεται εγγράφως, πρέπει να έχει επιδοθεί στον μισθωτή έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή τουλάχιστον δεκαπέντε ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης.
Εάν ο μισθωτής καταβάλει μέσα στο δεκαπενθήμερο τα οφειλόμενα μισθώματα και η καταβολή αποδεικνύεται εγγράφως, αποκλείεται καταρχήν η έκδοση της διαταγής απόδοσης για τη συγκεκριμένη καθυστέρηση.
Υπάρχει όμως μία σημαντική εξαίρεση: η επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία. Στην περίπτωση αυτή, η πληρωμή μετά τη νέα καθυστέρηση δεν παρέχει στον μισθωτή την ίδια προστασία. Επιπλέον, το ισχύον άρθρο 637 ΚΠολΔ προβλέπει ότι έγγραφη όχληση απαιτείται μόνο την πρώτη φορά.
Πραγματική υπόθεση: επανειλημμένη καθυστέρηση μισθωμάτων
Η νομολογία δείχνει γιατί η έννοια της «επανειλημμένης δυστροπίας» είναι σημαντική.
Σε υπόθεση που έφθασε στον Άρειο Πάγο (ΑΠ 1449/2025), η μισθώτρια εταιρεία είχε καθυστερήσει επανειλημμένα την καταβολή μισθωμάτων και, κατά τα πραγματικά περιστατικά της υπόθεσης, υπήρχαν οφειλές για οκτώ μήνες.
Η μισθώτρια κατέβαλε στη συνέχεια τις οφειλές. Η υπόθεση, όμως, δεν σταμάτησε εκεί: εξετάστηκε αυτοτελώς η βάση της επανειλημμένης δυστροπίας και το Εφετείο είχε διατάξει την απόδοση του μισθίου με βάση αυτή.
Παρότι επρόκειτο για επαγγελματική μίσθωση, η απόφαση αναδεικνύει μία γενικότερη αρχή που ενδιαφέρει και τις μισθώσεις κατοικίας: η νομοθεσία διακρίνει την περιστασιακή καθυστέρηση που θεραπεύεται εγκαίρως από μία επαναλαμβανόμενη συμπεριφορά μη έγκαιρης καταβολής των μισθωμάτων.
Κακή χρήση και μη πληρωμή: δύο διαφορετικές περιπτώσεις
Είναι σημαντικό να μη συγχέονται.
Ένας μισθωτής μπορεί να καταβάλλει κάθε μήνα το μίσθωμα στην ώρα του αλλά να προκαλεί σοβαρές ζημιές στο ακίνητο ή να παραβιάζει επανειλημμένα τις υποχρεώσεις του απέναντι στους υπόλοιπους ενοίκους.
Αντίστροφα, ένας μισθωτής μπορεί να διατηρεί την κατοικία σε άριστη κατάσταση αλλά να μην καταβάλλει τα μισθώματα.
Και οι δύο καταστάσεις μπορεί να οδηγήσουν, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, στην απόδοση του ακινήτου, αλλά η νομική αιτία και η διαδικασία είναι διαφορετικές.
Τι συμβαίνει όταν απλώς λήξει η μίσθωση;
Η απόδοση της κατοικίας μπορεί να ζητηθεί και επειδή έχει λήξει η μίσθωση, χωρίς να υπάρχει ούτε κακή χρήση ούτε οφειλή μισθωμάτων.
Με το ισχύον άρθρο 637 ΚΠολΔ προβλέπεται πλέον δυνατότητα έκδοσης διαταγής απόδοσης και λόγω παρέλευσης του ορισμένου χρόνου της μίσθωσης, καθώς και όταν μίσθωση ορισμένου χρόνου έχει καταστεί αορίστου μετά τη λήξη της, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις.
Στην περίπτωση μίσθωσης ορισμένου χρόνου απαιτείται, μεταξύ άλλων, εξώδικη πρόσκληση απόδοσης του μισθίου τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη λήξη της.
Όταν η μίσθωση ορισμένου χρόνου έχει καταστεί αορίστου μετά τη λήξη της, η εξώδικη πρόσκληση πρέπει να επιδοθεί τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την υποβολή της αίτησης για έκδοση της διαταγής απόδοσης.
Επομένως, ένας μισθωτής μπορεί να είναι απολύτως συνεπής στις υποχρεώσεις του και παρ’ όλα αυτά να υποχρεωθεί νόμιμα να αποδώσει το ακίνητο όταν έχει λήξει η μίσθωση και ακολουθηθεί η προβλεπόμενη διαδικασία.
Τι δικαιώματα έχει ο μισθωτής όταν εκδοθεί διαταγή απόδοσης;
Η έκδοση διαταγής απόδοσης δεν σημαίνει ότι ο μισθωτής στερείται κάθε δυνατότητας δικαστικής προστασίας.
Το ισχύον πλαίσιο προβλέπει δικαίωμα άσκησης ανακοπής μέσα σε δεκαπέντε εργάσιμες ημέρες από την επίδοση της διαταγής.
Η διαταγή αποτελεί εκτελεστό τίτλο, αλλά ο νόμος προβλέπει συγκεκριμένες προθεσμίες πριν από την εκτέλεσή της. Στις περιπτώσεις απόδοσης λόγω λήξης της μίσθωσης, το ισχύον καθεστώς προβλέπει μεγαλύτερη προθεσμία πριν από την εκτέλεση.
Επομένως, η επίδοση διαταγής απόδοσης είναι ένα γεγονός που απαιτεί άμεση νομική αξιολόγηση, τόσο για τον ιδιοκτήτη όσο και για τον μισθωτή.
Πέντε παραδείγματα για να γίνει σαφής η διάκριση
Φυσιολογική φθορά: Μετά από αρκετά χρόνια κατοίκησης απαιτείται βάψιμο και υπάρχουν συνηθισμένα σημάδια χρήσης στο δάπεδο. Αυτό δεν αποτελεί από μόνο του κακή χρήση.
Σοβαρές υπαίτιες ζημιές: Ο μισθωτής προκαλεί σημαντικές καταστροφές ή πραγματοποιεί ουσιώδεις αυθαίρετες επεμβάσεις και συνεχίζει παρά τις διαμαρτυρίες του ιδιοκτήτη. Μπορεί να δημιουργηθεί δικαίωμα καταγγελίας και αξίωση αποζημίωσης.
Μεμονωμένο παράπονο: Ένας γείτονας παραπονιέται μία φορά για θόρυβο. Το γεγονός αυτό δεν συνεπάγεται αυτομάτως δικαίωμα έξωσης.
Συστηματική σοβαρή όχληση: Υπάρχουν επαναλαμβανόμενα περιστατικά, πολλαπλές διαμαρτυρίες και αποδεικτικά στοιχεία και ο μισθωτής συνεχίζει παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή. Τότε μπορεί, ανάλογα με τα πραγματικά περιστατικά, να τεθεί ζήτημα εφαρμογής του άρθρου 594 ΑΚ.
Επανειλημμένη καθυστέρηση μισθώματος: Ο μισθωτής πληρώνει συστηματικά μόνο αφού προηγηθεί όχληση ή αφού ο ιδιοκτήτης κινηθεί νομικά. Η περίπτωση αυτή δεν αντιμετωπίζεται όπως μία μεμονωμένη καθυστέρηση.
Το καθοριστικό στοιχείο είναι τα πραγματικά περιστατικά και η απόδειξή τους
Στις μισθωτικές διαφορές δεν αρκούν γενικοί χαρακτηρισμοί όπως «κακός μισθωτής», «κακή χρήση» ή «ενοχλεί όλη την πολυκατοικία».
Πρέπει να εξετάζεται:
- τι ακριβώς συνέβη,
- εάν πρόκειται για μεμονωμένο ή επαναλαμβανόμενο περιστατικό,
- τι προβλέπει το μισθωτήριο,
- εάν προηγήθηκαν οι απαιτούμενες διαμαρτυρίες ή οχλήσεις,
- εάν η συμπεριφορά συνεχίστηκε,
- και κυρίως τι μπορεί να αποδειχθεί
Αυτό αποτελεί προστασία τόσο για τον ιδιοκτήτη όσο και για τον μισθωτή.
Ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προστατεύσει την περιουσία του και να ζητήσει την απόδοση του ακινήτου όταν συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις. Ο μισθωτής, από την άλλη πλευρά, προστατεύεται από αυθαίρετες ενέργειες και από την απώλεια της κατοικίας του χωρίς τη διαδικασία που προβλέπει ο νόμος.
Νομική υποστήριξη σε διαφορές ιδιοκτήτη και μισθωτή
Οι διαφορές σχετικά με κακή χρήση της κατοικίας, οφειλές μισθωμάτων ή προβλήματα με άλλους ενοίκους απαιτούν εξατομικευμένη αξιολόγηση, καθώς παρόμοιες εκ πρώτης όψεως καταστάσεις μπορεί να έχουν διαφορετικές νομικές συνέπειες.
Η SF Legal παρέχει νομική υποστήριξη σε ιδιοκτήτες και μισθωτές για τον έλεγχο μισθωτικών συμβάσεων, την αξιολόγηση περιστατικών κακής χρήσης, τη σύνταξη και επίδοση εξώδικων δηλώσεων και οχλήσεων, τη διεκδίκηση οφειλόμενων μισθωμάτων, τις διαδικασίες απόδοσης μισθίου και την αντιμετώπιση διαφορών που σχετίζονται με ζημιές στο ακίνητο ή τη συμπεριφορά του μισθωτή.
Η έγκαιρη νομική αξιολόγηση είναι καθοριστική: ούτε κάθε παράπονο δικαιολογεί την απομάκρυνση του μισθωτή ούτε η προστασία του μισθωτή σημαίνει ότι σοβαρές ή επανειλημμένες παραβάσεις παραμένουν χωρίς συνέπειες.
