By itdev · Η μίσθωση κατοικίας αποτελεί μία από τις συνηθέστερες συμβατικές σχέσεις στην Ελλάδα. Παρά τη συχνότητά της, όμως, στην πράξη δημιουργούνται συχνά διαφωνίες σχετικά με τη διάρκεια της μίσθωσης, την καταβολή και την αναπροσαρμογή του μισθώματος, την εγγύηση, τις επισκευές του ακινήτου, την πρόωρη αποχώρηση του μισθωτή και την απόδοση του ακινήτου στον ιδιοκτήτη.
Για τον λόγο αυτό, η σωστή διαμόρφωση της μισθωτικής σχέσης από την αρχή έχει ιδιαίτερη σημασία τόσο για τον ιδιοκτήτη όσο και για τον μισθωτή. Ένα σαφές και ολοκληρωμένο μισθωτήριο μπορεί να προσδιορίσει με ακρίβεια τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των δύο πλευρών και να περιορίσει σημαντικά τον κίνδυνο μελλοντικών διαφορών.
Ποια είναι η ελάχιστη διάρκεια μιας μίσθωσης κατοικίας;
Στις μισθώσεις ακινήτων που χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία, η μίσθωση ισχύει κατ’ ελάχιστον για τρία έτη, ακόμη και εάν στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί μικρότερη διάρκεια ή η μίσθωση έχει συναφθεί για αόριστο χρόνο.
Επομένως, εάν για παράδειγμα ένα μισθωτήριο κατοικίας αναφέρει διάρκεια ενός έτους, η συμφωνία αυτή δεν καταργεί από μόνη της τη νόμιμη ελάχιστη τριετή διάρκεια.
Αντίθετα, εάν τα μέρη έχουν συμφωνήσει διάρκεια μεγαλύτερη των τριών ετών, η μεγαλύτερη συμφωνηθείσα διάρκεια είναι καταρχήν δεσμευτική.
Η ύπαρξη της νόμιμης τριετίας δεν σημαίνει, ωστόσο, ότι μία μίσθωση δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να λυθεί νωρίτερα. Η πρόωρη λύση μπορεί να προκύψει, μεταξύ άλλων, από συμφωνία των μερών ή στις περιπτώσεις στις οποίες ο νόμος ή οι όροι της σύμβασης παρέχουν σχετικό δικαίωμα.
Για τον λόγο αυτό, οι όροι που αφορούν την πρόωρη αποχώρηση, την καταγγελία και τις συνέπειές τους πρέπει να διατυπώνονται με ιδιαίτερη προσοχή στο μισθωτήριο.
Το μίσθωμα και η αναπροσαρμογή του
Το ύψος του μισθώματος καθορίζεται με τη συμφωνία ιδιοκτήτη και μισθωτή.
Εξίσου σημαντικό είναι να προβλέπεται με σαφήνεια εάν και με ποιον τρόπο θα αναπροσαρμόζεται κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Η σύμβαση μπορεί, για παράδειγμα, να προβλέπει συγκεκριμένο ποσοστό ή άλλο σαφώς προσδιορισμένο μηχανισμό αναπροσαρμογής.
Η ύπαρξη συγκεκριμένου όρου αναπροσαρμογής περιορίζει σημαντικά τις μελλοντικές διαφωνίες. Κατά τη διάρκεια της συμφωνημένης μίσθωσης, το μίσθωμα δεν μεταβάλλεται απλώς επειδή μία από τις δύο πλευρές επιθυμεί διαφορετικό ποσό, αλλά απαιτείται σχετική συμβατική ή νόμιμη βάση.
Σε εξαιρετικές περιπτώσεις, σημαντική και απρόβλεπτη μεταβολή των συνθηκών μπορεί να δημιουργήσει ζήτημα δικαστικής αναπροσαρμογής της συμβατικής σχέσης, εφόσον συντρέχουν οι προβλεπόμενες από τον νόμο προϋποθέσεις.
Τι ισχύει για την εγγύηση;
Κατά τη σύναψη μιας μίσθωσης κατοικίας είναι συνήθης η καταβολή εγγύησης από τον μισθωτή.
Η εγγύηση αποσκοπεί στην εξασφάλιση του ιδιοκτήτη για την εκπλήρωση των υποχρεώσεων που απορρέουν από τη μίσθωση. Για τον λόγο αυτό, το ύψος της, οι περιπτώσεις στις οποίες μπορεί να χρησιμοποιηθεί και οι προϋποθέσεις επιστροφής της πρέπει να καθορίζονται με σαφήνεια στο μισθωτήριο.
Μετά τη λήξη της μίσθωσης και την απόδοση του ακινήτου, η εγγύηση επιστρέφεται εφόσον δεν υφίστανται απαιτήσεις του εκμισθωτή που μπορούν νόμιμα και συμβατικά να καλυφθούν από αυτή, όπως ανεξόφλητες οφειλές ή ζημιές για τις οποίες ευθύνεται ο μισθωτής.
Ιδιαίτερη σημασία έχει η διάκριση μεταξύ ζημιάς και φυσιολογικής φθοράς. Ο μισθωτής δεν ευθύνεται για τη φθορά που οφείλεται στη συμφωνημένη και συνήθη χρήση του ακινήτου.
Επίσης, η εγγύηση δεν πρέπει να θεωρείται αυτομάτως ως καταβολή του τελευταίου μισθώματος. Το ζήτημα εξαρτάται από το περιεχόμενο της συμφωνίας μεταξύ των μερών.
Ποιες είναι οι βασικές υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη;
Ο ιδιοκτήτης οφείλει να παραδώσει το ακίνητο σε κατάσταση κατάλληλη για τη συμφωνημένη χρήση ως κατοικία και να το διατηρεί κατάλληλο για τη χρήση αυτή καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.
Η συγκεκριμένη υποχρέωση αποκτά ιδιαίτερη σημασία όταν εμφανίζονται σοβαρές βλάβες ή ελαττώματα στο ακίνητο. Η ευθύνη για μία επισκευή δεν μπορεί να προσδιορίζεται αποκλειστικά από το είδος της, για παράδειγμα, «υδραυλική» ή «ηλεκτρολογική», αλλά πρέπει να εξετάζεται η αιτία της βλάβης, η χρήση του ακινήτου, η τυχόν υπαιτιότητα του μισθωτή και οι όροι της σύμβασης.
Εάν εμφανιστεί πραγματικό ελάττωμα που εμποδίζει ολικά ή μερικά τη συμφωνημένη χρήση του ακινήτου, ο νόμος παρέχει στον μισθωτή συγκεκριμένα δικαιώματα, ανάλογα με τις περιστάσεις της υπόθεσης.
Παράλληλα, ο ιδιοκτήτης οφείλει να σέβεται τη νόμιμη και ανεμπόδιστη χρήση του ακινήτου από τον μισθωτή. Η κυριότητα του ακινήτου δεν σημαίνει ότι ο εκμισθωτής μπορεί να εισέρχεται ελεύθερα στην κατοικία κατά τη διάρκεια της μίσθωσης χωρίς τη συναίνεση του μισθωτή ή άλλη νόμιμη βάση.
Ποιες είναι οι βασικές υποχρεώσεις του μισθωτή;
Βασική υποχρέωση του μισθωτή είναι η εμπρόθεσμη καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος.
Παράλληλα, ο μισθωτής οφείλει να χρησιμοποιεί το ακίνητο σύμφωνα με τη συμφωνημένη χρήση και με την απαιτούμενη επιμέλεια. Οφείλει επίσης να αποφεύγει ενέργειες που προκαλούν ζημιές στο ακίνητο και να τηρεί τους σχετικούς συμβατικούς όρους.
Ο μισθωτής μπορεί να ευθύνεται για ζημιές που προκαλούνται από υπαιτιότητά του ή από πρόσωπα για τα οποία φέρει ευθύνη. Δεν ευθύνεται, όμως, για τη φυσιολογική φθορά που προκύπτει από τη συμφωνημένη χρήση του ακινήτου.
Κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει το ακίνητο στην κατάσταση στην οποία το παρέλαβε, λαμβανομένης υπόψη της φθοράς που οφείλεται στη συνήθη χρήση.
Ζητήματα όπως η υπεκμίσθωση, η παραχώρηση της χρήσης σε τρίτους ή η πραγματοποίηση σημαντικών επεμβάσεων στο ακίνητο πρέπει να εξετάζονται με βάση τόσο το μισθωτήριο όσο και τις εφαρμοστέες διατάξεις.
Η ηλεκτρονική δήλωση της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ
Τα στοιχεία της μακροχρόνιας μίσθωσης δηλώνονται ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ μέσω της εφαρμογής «Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας».
Η σχετική δήλωση υποβάλλεται μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή την τροποποίησή της.
Στην ηλεκτρονική δήλωση καταχωρίζονται, μεταξύ άλλων, στοιχεία των εκμισθωτών και των μισθωτών, η διάρκεια της μίσθωσης, το συνολικό μηνιαίο μίσθωμα και τα στοιχεία του ακινήτου.
Εφόσον για το συγκεκριμένο ακίνητο υπάρχει υποχρέωση έκδοσης Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), τα σχετικά στοιχεία συμπληρώνονται επίσης στην ηλεκτρονική δήλωση.
Η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ δεν πρέπει να συγχέεται με το αναλυτικό ιδιωτικό συμφωνητικό της μίσθωσης. Το συμφωνητικό παραμένει ιδιαίτερα σημαντικό, καθώς σε αυτό μπορούν να ρυθμιστούν αναλυτικά ζητήματα τα οποία δεν αποτυπώνονται στην ηλεκτρονική δήλωση.
Τι συμβαίνει όταν ο μισθωτής δεν καταβάλλει το μίσθωμα;
Η καθυστέρηση καταβολής των μισθωμάτων μπορεί να οδηγήσει στη λύση της μίσθωσης και στην απόδοση του ακινήτου, εφόσον ακολουθηθεί η προβλεπόμενη νόμιμη διαδικασία.
Για την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου λόγω δυστροπίας απαιτείται, μεταξύ άλλων, να αποδεικνύεται εγγράφως η έναρξη της μίσθωσης και να έχει προηγηθεί έγγραφη όχληση, η οποία επιδίδεται με δικαστικό επιμελητή τουλάχιστον δεκαπέντε ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης.
Εάν τα οφειλόμενα μισθώματα καταβληθούν μέσα στο δεκαπενθήμερο και η καταβολή αποδεικνύεται εγγράφως, αποκλείεται καταρχήν η έκδοση της διαταγής απόδοσης για τη συγκεκριμένη καθυστέρηση. Διαφορετική αντιμετώπιση προβλέπεται όταν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία.
Σε κάθε περίπτωση, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να επιχειρεί αυθαίρετα την απομάκρυνση του μισθωτή, για παράδειγμα αλλάζοντας τις κλειδαριές ή απομακρύνοντας τα προσωπικά του αντικείμενα. Η απόδοση του ακινήτου πρέπει να επιδιώκεται μέσω των νόμιμων διαδικασιών.
Τι συμβαίνει όταν λήξει η μίσθωση;
Η λήξη του συμφωνημένου χρόνου της μίσθωσης δεν πρέπει να συγχέεται με την αποβολή του μισθωτή από το ακίνητο χωρίς νόμιμη διαδικασία.
Με το ισχύον καθεστώς προβλέπεται δυνατότητα έκδοσης διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου και λόγω παρέλευσης της συμφωνημένης διάρκειας, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις.
Στην περίπτωση μίσθωσης ορισμένου χρόνου, πρέπει να αποδεικνύονται εγγράφως η έναρξη και η λήξη της μίσθωσης και να έχει επιδοθεί από τον εκμισθωτή εξώδικη πρόσκληση για την απόδοση του ακινήτου τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου.
Εάν μία μίσθωση ορισμένου χρόνου έχει, μετά τη λήξη της, καταστεί αορίστου χρόνου, η σχετική εξώδικη πρόσκληση πρέπει να έχει επιδοθεί τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την υποβολή της αίτησης για την έκδοση της διαταγής απόδοσης.
Η τήρηση των απαιτούμενων προθεσμιών έχει συνεπώς ιδιαίτερη σημασία για έναν ιδιοκτήτη που επιθυμεί την απόδοση του ακινήτου μετά τη λήξη της μίσθωσης.
Τι συμβαίνει εάν πωληθεί το μισθωμένο ακίνητο;
Η πώληση του ακινήτου κατά τη διάρκεια της μίσθωσης δεν σημαίνει αυτομάτως ότι η μίσθωση λύεται ή ότι ο μισθωτής υποχρεούται σε άμεση αποχώρηση.
Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα, όταν η μίσθωση ακινήτου αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, ο νέος ιδιοκτήτης υπεισέρχεται καταρχήν στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της υφιστάμενης μίσθωσης, εκτός εάν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά στο μισθωτήριο.
Αντίθετα, όταν δεν συντρέχουν οι σχετικές προϋποθέσεις ή όταν το μισθωτήριο περιλαμβάνει ειδικό όρο για την περίπτωση μεταβίβασης, μπορεί να εφαρμόζονται διαφορετικοί κανόνες.
Για τον λόγο αυτό, πριν από την αγορά ή πώληση ενός ήδη μισθωμένου ακινήτου είναι απαραίτητο να εξετάζεται προσεκτικά το υφιστάμενο μισθωτήριο και η νομική κατάσταση της μίσθωσης.
Το ζήτημα είναι ιδιαίτερα σημαντικό στις επενδυτικές αγορές ακινήτων, καθώς η ύπαρξη ενεργής μίσθωσης μπορεί να επηρεάσει τον χρόνο και τους όρους υπό τους οποίους ο νέος ιδιοκτήτης θα αποκτήσει την ελεύθερη χρήση του ακινήτου.
Γιατί είναι σημαντικό ένα σωστά συνταγμένο μισθωτήριο;
Πολλές διαφορές μεταξύ ιδιοκτητών και μισθωτών θα μπορούσαν να έχουν αποφευχθεί εάν τα κρίσιμα ζητήματα είχαν ρυθμιστεί με σαφήνεια πριν από την παράδοση του ακινήτου.
Ένα ολοκληρωμένο μισθωτήριο κατοικίας πρέπει να προσαρμόζεται στο συγκεκριμένο ακίνητο και στις ανάγκες των συμβαλλομένων και να ρυθμίζει με σαφήνεια, μεταξύ άλλων:
- τη διάρκεια της μίσθωσης,
- το ύψος και τον χρόνο καταβολής του μισθώματος,
- τον τρόπο αναπροσαρμογής του,
- την εγγύηση και τις προϋποθέσεις επιστροφής της,
- την επιτρεπόμενη χρήση του ακινήτου,
- την κατανομή εξόδων και επισκευών,
- τους όρους σχετικά με υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης,
- τις συνέπειες καθυστέρησης του μισθώματος,
- τους όρους πρόωρης λύσης,
- καθώς και τη διαδικασία παράδοσης και απόδοσης του ακινήτου
Ιδιαίτερα χρήσιμη είναι επίσης η ακριβής καταγραφή της κατάστασης του ακινήτου και του εξοπλισμού του κατά την παράδοσή του, ώστε να περιορίζονται μελλοντικές διαφωνίες σχετικά με ζημιές και φυσιολογικές φθορές.
Η προσεκτική σύνταξη της σύμβασης πριν από την έναρξη της μίσθωσης αποτελεί ένα από τα αποτελεσματικότερα μέσα προστασίας τόσο του ιδιοκτήτη όσο και του μισθωτή.
Νομική υποστήριξη στις μισθώσεις κατοικίας
Η SF Legal παρέχει ολοκληρωμένη νομική υποστήριξη σε ιδιοκτήτες, μισθωτές και επενδυτές για ζητήματα που αφορούν μακροχρόνιες μισθώσεις κατοικιών στην Ελλάδα.
Η νομική υποστήριξη μπορεί να περιλαμβάνει τη σύνταξη και τον έλεγχο μισθωτηρίων, την τροποποίηση ή λύση συμβάσεων, εξώδικες δηλώσεις και προσκλήσεις, υποθέσεις καθυστέρησης ή μη καταβολής μισθωμάτων, διαδικασίες απόδοσης μισθίου, διαφορές σχετικά με εγγυήσεις, ζημιές και επισκευές, καθώς και τον έλεγχο υφιστάμενων μισθώσεων στο πλαίσιο αγοράς ή πώλησης ακινήτου.
Η έγκαιρη νομική καθοδήγηση και η σωστή διαμόρφωση των όρων της μίσθωσης μπορούν να προστατεύσουν τα δικαιώματα των συμβαλλομένων και να περιορίσουν σημαντικά τον κίνδυνο μιας μελλοντικής μισθωτικής διαφοράς.
