By Spanos Theodoros · · Updated Η πρώτη σκέψη ενός υποψήφιου μισθωτή είναι συνήθως ότι το πρόσωπο που του εκμισθώνει ένα ακίνητο πρέπει απαραίτητα να είναι και ο ιδιοκτήτης του.
Από νομική άποψη, όμως, αυτό δεν είναι πάντοτε απαραίτητο.
Σύμφωνα με το ελληνικό δίκαιο, μία σύμβαση μίσθωσης μπορεί καταρχήν να είναι έγκυρη ακόμη και εάν ο εκμισθωτής δεν είναι κύριος του ακινήτου.
Γιατί μπορεί να είναι έγκυρη μία τέτοια μίσθωση;
Σύμφωνα με το άρθρο 574 του Αστικού Κώδικα, με τη σύμβαση μίσθωσης ο εκμισθωτής αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρήσει στον μισθωτή τη χρήση του ακινήτου για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής αναλαμβάνει την υποχρέωση να καταβάλλει το συμφωνημένο μίσθωμα.
Η μίσθωση δημιουργεί μία ενοχική και όχι εμπράγματη σχέση. Για τον λόγο αυτό, η κυριότητα του ακινήτου δεν αποτελεί, κατά κανόνα, αναγκαία προϋπόθεση για το κύρος της σύμβασης.
Η θέση αυτή έχει επιβεβαιωθεί επανειλημμένα από τον Άρειο Πάγο, ο οποίος έχει κρίνει ότι η μίσθωση μπορεί να είναι έγκυρη ακόμη και όταν το ακίνητο δεν ανήκει κατά κυριότητα στον εκμισθωτή.
Αυτό σημαίνει ότι οποιοσδήποτε μπορεί να εκμισθώσει το ακίνητο κάποιου άλλου;
Όχι ακριβώς. Εδώ βρίσκεται η σημαντικότερη διάκριση.
Το γεγονός ότι μία μίσθωση αλλότριου ακινήτου μπορεί να είναι έγκυρη μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή δεν σημαίνει ότι περιορίζονται αυτομάτως τα δικαιώματα του πραγματικού ιδιοκτήτη.
Ο πραγματικός κύριος του ακινήτου, εφόσον δεν δεσμεύεται από τη συγκεκριμένη μίσθωση, διατηρεί τα δικαιώματα που απορρέουν από την κυριότητα ή τη νομή του.
Επομένως, πρέπει να διακρίνουμε δύο διαφορετικά ζητήματα:
Άλλο είναι εάν η σύμβαση μίσθωσης είναι έγκυρη μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή και άλλο εάν η συγκεκριμένη μίσθωση δεσμεύει τον πραγματικό ιδιοκτήτη του ακινήτου.
Πότε μπορεί ο εκμισθωτής να μην είναι ο ιδιοκτήτης;
Υπάρχουν αρκετές περιπτώσεις στις οποίες το πρόσωπο που παραχωρεί τη χρήση του ακινήτου δεν είναι ο πλήρης κύριός του.
Για παράδειγμα, μπορεί να πρόκειται για επικαρπωτή ή για πρόσωπο που ενεργεί για λογαριασμό του ιδιοκτήτη με την κατάλληλη εξουσιοδότηση ή πληρεξουσιότητα.
Μία διαφορετική περίπτωση είναι η υπεκμίσθωση. Σύμφωνα με το άρθρο 593 ΑΚ, ο μισθωτής έχει καταρχήν δικαίωμα, εφόσον δεν έχει συμφωνηθεί το αντίθετο, να παραχωρήσει σε τρίτο τη χρήση του μισθίου και ιδίως να το υπεκμισθώσει.
Επομένως, το γεγονός ότι το πρόσωπο που εμφανίζεται ως εκμισθωτής δεν είναι ο κύριος του ακινήτου δεν σημαίνει από μόνο του ότι η μίσθωση είναι άκυρη ή παράνομη.
Πού βρίσκεται ο κίνδυνος για τον μισθωτή;
Το πρόβλημα εμφανίζεται όταν κάποιος εκμισθώνει ακίνητο που ανήκει σε τρίτο και ο πραγματικός ιδιοκτήτης δεν δεσμεύεται από τη συγκεκριμένη μίσθωση.
Ο Άρειος Πάγος έχει διευκρινίσει ότι, ακόμη και όταν η μίσθωση αλλότριου ακινήτου είναι έγκυρη μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή, δεν θίγονται από αυτή τα δικαιώματα του πραγματικού κυρίου που απορρέουν από την κυριότητα ή τη νομή του.
Ο ιδιοκτήτης μπορεί, επομένως, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, να ασκήσει τα δικά του δικαιώματα για την προστασία και την απόδοση του ακινήτου.
Για τον μισθωτή, συνεπώς, δεν αρκεί να γνωρίζει απλώς ότι η μίσθωση που υπέγραψε μπορεί να είναι έγκυρη. Είναι σημαντικό να γνωρίζει με ποια ιδιότητα το πρόσωπο που εμφανίζεται ως εκμισθωτής τού παραχωρεί τη χρήση του συγκεκριμένου ακινήτου.
Τι πρέπει να ελέγξει ο μισθωτής πριν υπογράψει;
Πριν από τη σύναψη της μίσθωσης είναι σκόπιμο να εξακριβώνεται ποιος είναι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου και με ποια ιδιότητα ενεργεί το πρόσωπο που εμφανίζεται ως εκμισθωτής.
Εάν δεν είναι ο ίδιος ο ιδιοκτήτης, πρέπει να εξετάζεται η νομική βάση με την οποία παραχωρεί τη χρήση του ακινήτου: για παράδειγμα, εάν είναι επικαρπωτής, εάν ενεργεί ως εξουσιοδοτημένος εκπρόσωπος του ιδιοκτήτη ή εάν πρόκειται για υπεκμίσθωση.
Ο έλεγχος αυτός είναι ιδιαίτερα σημαντικός πριν από την καταβολή σημαντικών ποσών ως εγγυοδοσία, προκαταβολή ή προπληρωμένα μισθώματα.
Ο Άρειος Πάγος έχει επανειλημμένα κρίνει ότι η μίσθωση μπορεί να είναι έγκυρη ακόμη και όταν το μίσθιο δεν ανήκει κατά κυριότητα στον εκμισθωτή, επειδή η μίσθωση αποτελεί ενοχική και όχι εμπράγματη σχέση.
Παράλληλα, όμως, έχει διευκρινίσει ότι η μίσθωση αλλότριου ακινήτου δεν θίγει τα δικαιώματα του πραγματικού κυρίου επί του ακινήτου.
Επομένως, η σωστή ερώτηση πριν από την υπογραφή μιας μίσθωσης δεν είναι μόνο:
«Είναι ο εκμισθωτής ιδιοκτήτης;»
αλλά κυρίως:
«Εάν δεν είναι ιδιοκτήτης, με ποια ιδιότητα μου παραχωρεί τη χρήση του ακινήτου και δεσμεύεται ο πραγματικός ιδιοκτήτης από τη συγκεκριμένη μίσθωση;»
Συμπέρασμα
Ναι, είναι δυνατόν να συναφθεί έγκυρη μίσθωση ακινήτου με πρόσωπο που δεν είναι ο ιδιοκτήτης του.
Αυτό, όμως, δεν σημαίνει ότι οποιοσδήποτε μπορεί να εκμισθώσει χωρίς συνέπειες ένα ακίνητο που ανήκει σε τρίτο ούτε ότι ο πραγματικός ιδιοκτήτης δεσμεύεται αυτομάτως από μία τέτοια σύμβαση.
Για τον μισθωτή, το κρίσιμο ζήτημα είναι να ελέγξει όχι μόνο ποιος υπογράφει ως εκμισθωτής, αλλά και με ποια ιδιότητα παραχωρεί τη χρήση του ακινήτου και εάν η συγκεκριμένη μίσθωση μπορεί να αντιταχθεί στον πραγματικό κύριο.
Σε περίπτωση αμφιβολίας ως προς την κυριότητα, την επικαρπία, την εκπροσώπηση ή την υπεκμίσθωση, ο νομικός έλεγχος πριν από την υπογραφή του μισθωτηρίου και την καταβολή χρημάτων μπορεί να αποτρέψει μία σημαντική μελλοντική διαφορά.
