By Spanos Theodoros · Η αγορά ενός ακινήτου στην Ελλάδα, είτε για ιδιοκατοίκηση είτε ως επένδυση, είναι μια σημαντική συναλλαγή που απαιτεί σωστή νομική και τεχνική προετοιμασία.
Η επιλογή του ακινήτου είναι μόνο η αρχή. Πριν καταβληθεί το τίμημα και υπογραφεί το οριστικό συμβόλαιο, πρέπει να διαπιστωθεί ότι ο πωλητής μπορεί πράγματι να μεταβιβάσει το ακίνητο, ότι ο τίτλος του είναι ασφαλής και ότι δεν υπάρχουν νομικά ή τεχνικά προβλήματα που μπορούν να θέσουν σε κίνδυνο την αγορά.
Για τον λόγο αυτό, ο δικηγόρος του αγοραστή έχει κεντρικό ρόλο σε ολόκληρη τη διαδικασία: πραγματοποιεί τον νομικό έλεγχο, εντοπίζει πιθανούς κινδύνους, διαπραγματεύεται και ελέγχει τους όρους της συναλλαγής και παρακολουθεί την ολοκλήρωσή της.
1. Επιλογή ακινήτου και αρχική αξιολόγηση
Μετά την επιλογή του ακινήτου, ο αγοραστής πρέπει να αποφεύγει την ανάληψη οριστικών δεσμεύσεων ή την καταβολή σημαντικών ποσών πριν πραγματοποιηθούν οι απαραίτητοι έλεγχοι.
Σε αυτό το στάδιο συγκεντρώνονται τα βασικά στοιχεία του ακινήτου και του πωλητή και ο δικηγόρος εξετάζει τη δομή της συναλλαγής, τους προτεινόμενους όρους και τυχόν ζητήματα που πρέπει να ελεγχθούν πριν προχωρήσει η αγορά.
Παράλληλα, όπου απαιτείται, μηχανικός εξετάζει την πραγματική και πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου.
2. Νομικός έλεγχος του ακινήτου – Due Diligence
Πρόκειται για ένα από τα σημαντικότερα στάδια της αγοράς.
Ο δικηγόρος του αγοραστή ελέγχει τους τίτλους ιδιοκτησίας και τις σχετικές εγγραφές στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, προκειμένου να εξακριβώσει ποιος είναι ο νόμιμος κύριος του ακινήτου και εάν υπάρχουν βάρη ή δικαιώματα τρίτων που μπορεί να επηρεάσουν τη μεταβίβαση.
Ανάλογα με την περίπτωση, ο έλεγχος μπορεί να αφορά μεταξύ άλλων:
- Τους τίτλους κτήσης και την αλυσίδα των προηγούμενων μεταβιβάσεων
- Υποθήκες και προσημειώσεις
- Κατασχέσεις
- Διεκδικήσεις ή άλλα εγγραπτέα δικαιώματα τρίτων
- Την κτηματολογική κατάσταση του ακινήτου
- Τυχόν νομικές εκκρεμότητες που επηρεάζουν τη συναλλαγή
Ο νομικός έλεγχος είναι διαφορετικός από τον τεχνικό έλεγχο, ο οποίος πραγματοποιείται από μηχανικό και αφορά, μεταξύ άλλων, την οικοδομική άδεια, τα σχέδια, τις επιφάνειες, τις αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις και γενικότερα την πολεοδομική νομιμότητα.
Ο συνδυασμός νομικού και τεχνικού ελέγχου επιτρέπει στον αγοραστή να γνωρίζει τι ακριβώς αγοράζει και εάν μπορεί να το αποκτήσει με ασφάλεια.
3. Διαπραγμάτευση και συμφωνία των όρων
Εφόσον τα αποτελέσματα των ελέγχων είναι ικανοποιητικά, ο δικηγόρος διαπραγματεύεται ή ελέγχει τους όρους με τους οποίους θα πραγματοποιηθεί η αγορά.
Εάν πρόκειται να καταβληθεί προκαταβολή ή να υπογραφεί ιδιωτικό συμφωνητικό ή συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, είναι ιδιαίτερα σημαντικό το σχετικό κείμενο να έχει προηγουμένως ελεγχθεί από δικηγόρο.
Πρέπει να καθορίζονται με σαφήνεια το τίμημα, ο τρόπος πληρωμής, οι προθεσμίες, οι προϋποθέσεις για την ολοκλήρωση της αγοράς και τι συμβαίνει εάν αποκαλυφθεί νομικό ή τεχνικό πρόβλημα ή εάν κάποιο από τα μέρη δεν εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του.
Η προκαταβολή δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται ως μια απλή τυπική ενέργεια. Οι όροι υπό τους οποίους καταβάλλεται είναι αυτοί που καθορίζουν σε μεγάλο βαθμό εάν και πότε μπορεί να επιστραφεί.
4. Προετοιμασία της μεταβίβασης και Φόρος Μεταβίβασης
Στη συνέχεια ξεκινά η προετοιμασία του οριστικού συμβολαίου.
Ο συμβολαιογράφος συγκεντρώνει τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για τη μεταβίβαση, ενώ ο δικηγόρος του αγοραστή παρακολουθεί τη διαδικασία και ελέγχει ότι τα ζητήματα που εντοπίστηκαν κατά το due diligence έχουν αντιμετωπιστεί πριν από την υπογραφή.
Πριν από το συμβόλαιο υποβάλλεται η δήλωση Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου μέσω της ΑΑΔΕ και ο αγοραστής καταβάλλει τον αναλογούντα φόρο.
Ο βασικός συντελεστής ΦΜΑ είναι 3% επί της φορολογητέας αξίας, ενώ επί του κύριου φόρου επιβάλλεται επιπλέον εισφορά υπέρ δήμων και κοινοτήτων.
5. Έλεγχος και υπογραφή του οριστικού συμβολαίου
Το οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας συντάσσεται από συμβολαιογράφο.
Πριν από την υπογραφή, ο δικηγόρος του αγοραστή ελέγχει προσεκτικά το σχέδιο του συμβολαίου, ώστε η περιγραφή του ακινήτου, το τίμημα, ο τρόπος καταβολής, οι δηλώσεις των μερών και οι λοιποί όροι να ανταποκρίνονται σε όσα έχουν συμφωνηθεί και στα αποτελέσματα του προηγούμενου νομικού ελέγχου.
Με την υπογραφή καταβάλλεται το τίμημα σύμφωνα με τους συμφωνημένους όρους και ολοκληρώνεται το συμβολαιογραφικό μέρος της συναλλαγής.
Για αγοραστές που βρίσκονται στο εξωτερικό, μεγάλο μέρος της διαδικασίας μπορεί να πραγματοποιηθεί μέσω κατάλληλου πληρεξουσίου, εφόσον έχουν δοθεί οι απαιτούμενες εξουσίες.
6. Καταχώριση στο Ελληνικό Κτηματολόγιο
Η υπογραφή του συμβολαίου δεν είναι το τελευταίο βήμα.
Το συμβόλαιο πρέπει να υποβληθεί προς καταχώριση στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο και να καταβληθούν τα σχετικά τέλη.
Μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας πρέπει να επιβεβαιωθεί ότι η πράξη καταχωρίστηκε κανονικά και ότι το δικαίωμα του αγοραστή αποτυπώνεται ορθά στα κτηματολογικά στοιχεία.
Ο δικηγόρος παρακολουθεί και αυτό το στάδιο, ώστε η συναλλαγή να μην θεωρηθεί ολοκληρωμένη απλώς και μόνο επειδή υπογράφηκε το συμβόλαιο.
7. Ενέργειες μετά την αγορά
Μετά την ολοκλήρωση της μεταβίβασης ακολουθούν ορισμένες πρακτικές και φορολογικές ενέργειες.
Ανάλογα με την περίπτωση, απαιτείται έλεγχος της ορθής ενημέρωσης της περιουσιακής κατάστασης του αγοραστή στην ΑΑΔΕ, καθώς και μεταφορά ή ενεργοποίηση παροχών ηλεκτρικού ρεύματος, νερού και λοιπών υπηρεσιών.
Σε πολλές αγοραπωλησίες που πραγματοποιούνται μέσω myPROPERTY, η δήλωση Ε9 δημιουργείται αυτόματα από τα στοιχεία της συναλλαγής. Ο αγοραστής, ωστόσο, πρέπει να επιβεβαιώνει ότι η φορολογική εικόνα του ακινήτου έχει ενημερωθεί σωστά.
Γιατί ο δικηγόρος είναι ουσιώδης στην αγορά ακινήτου
Η αγορά ακινήτου δεν είναι απλώς η υπογραφή ενός συμβολαίου.
Ο συμβολαιογράφος συντάσσει τη συμβολαιογραφική πράξη και ο μηχανικός ελέγχει την τεχνική και πολεοδομική κατάσταση. Ο δικηγόρος, όμως, είναι ο επαγγελματίας που ενεργεί αποκλειστικά για την προστασία των συμφερόντων του αγοραστή.
Από τον αρχικό νομικό έλεγχο και τη διαπραγμάτευση της προκαταβολής μέχρι τον έλεγχο του τελικού συμβολαίου και την ολοκλήρωση της καταχώρισης, ο ρόλος του είναι να εντοπίζει τους νομικούς κινδύνους πριν ο αγοραστής δεσμεύσει σημαντικά κεφάλαια ή αποκτήσει ένα ακίνητο με προβλήματα.
Η SF Legal Law Firm παρέχει ολοκληρωμένη νομική υποστήριξη σε αγοραστές και επενδυτές σε όλα τα στάδια της απόκτησης ακινήτου στην Ελλάδα, από τον αρχικό νομικό έλεγχο και τη διαπραγμάτευση των όρων έως την υπογραφή και την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.
Για πελάτες που βρίσκονται στο εξωτερικό, η διαδικασία μπορεί, όπου είναι νομικά εφικτό, να οργανωθεί μέσω πληρεξουσίου, περιορίζοντας σημαντικά την ανάγκη φυσικής παρουσίας στην Ελλάδα.
