By Spanos Theodoros · Η μίσθωση ενός ακινήτου είναι μία από τις συνηθέστερες συμβατικές σχέσεις, είτε πρόκειται για κατοικία είτε για επαγγελματικό χώρο. Παρότι συχνά αντιμετωπίζεται ως μια απλή συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και μισθωτή, οι όροι που συμφωνούνται κατά την έναρξή της μπορούν να καθορίσουν τη μεταξύ τους σχέση για αρκετά χρόνια.
Το ύψος του ενοικίου είναι μόνο ένα μέρος της συμφωνίας. Η διάρκεια της μίσθωσης, η εγγύηση, η αναπροσαρμογή του μισθώματος, η κατανομή των εξόδων και των επισκευών, η δυνατότητα πρόωρης αποχώρησης και οι συνέπειες μιας παράβασης είναι ζητήματα που πρέπει να έχουν αποσαφηνιστεί πριν από την υπογραφή.
Ιδιαίτερη σημασία έχει εξαρχής η χρήση του ακινήτου. Μια μίσθωση κατοικίας και μια επαγγελματική μίσθωση δεν αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο και η πραγματική χρήση του ακινήτου πρέπει να αποτυπώνεται με ακρίβεια στη σύμβαση. Στις επαγγελματικές μισθώσεις, μάλιστα, ο έλεγχος πρέπει να είναι ακόμη πιο προσεκτικός όταν ο μισθωτής πρόκειται να επενδύσει σημαντικά ποσά στη διαμόρφωση του χώρου ή να συνδέσει τη λειτουργία της επιχείρησής του με το συγκεκριμένο ακίνητο.
LEGAL NOTE
Στις μισθώσεις κύριας κατοικίας προβλέπεται κατά κανόνα ελάχιστη διάρκεια τριών ετών, ακόμη και όταν έχει συμφωνηθεί μικρότερη διάρκεια. Για τις επαγγελματικές μισθώσεις που συνάπτονται υπό το ισχύον καθεστώς προβλέπεται επίσης ελάχιστη διάρκεια τριών ετών.
Η διάρκεια όμως δεν είναι το μόνο σημείο που χρειάζεται προσοχή. Πρέπει να προβλέπεται με σαφήνεια τι συμβαίνει εάν ο μισθωτής θελήσει να αποχωρήσει πριν από τη συμφωνημένη λήξη, πότε και υπό ποιες προϋποθέσεις μπορεί να καταγγελθεί η σύμβαση και ποιες οικονομικές συνέπειες μπορεί να έχει η πρόωρη λύση της.
Το ίδιο ισχύει για την εγγύηση. Το ποσό της, ο σκοπός για τον οποίο καταβάλλεται και οι προϋποθέσεις επιστροφής ή παρακράτησής της πρέπει να προκύπτουν καθαρά από τη συμφωνία. Αντίστοιχη σαφήνεια χρειάζεται ως προς τα κοινόχρηστα, τις επισκευές, τις βλάβες, τις τυχόν εργασίες που επιτρέπεται να πραγματοποιήσει ο μισθωτής και την κατάσταση στην οποία πρέπει να παραδοθεί το ακίνητο κατά τη λήξη της μίσθωσης.
Αυτά είναι συχνά τα σημεία που δημιουργούν τις μεγαλύτερες διαφωνίες στην πράξη. Όταν η σύμβαση δεν δίνει ξεκάθαρη απάντηση, ένα σχετικά απλό ζήτημα μπορεί να εξελιχθεί σε σοβαρή οικονομική ή δικαστική διαφορά.
Ένα σωστό μισθωτήριο δεν πρέπει να προβλέπει μόνο πώς ξεκινά η μίσθωση. Πρέπει να προβλέπει και τι θα συμβεί όταν κάτι δεν εξελιχθεί όπως είχε συμφωνηθεί.
Για τον λόγο αυτό, η χρήση ενός γενικού ή τυποποιημένου υποδείγματος δεν είναι πάντοτε αρκετή. Κάθε μίσθωση έχει διαφορετικά χαρακτηριστικά και, κυρίως στις επαγγελματικές μισθώσεις ή σε συμφωνίες σημαντικής οικονομικής αξίας, οι όροι πρέπει να προσαρμόζονται στο συγκεκριμένο ακίνητο και στις πραγματικές ανάγκες των συμβαλλομένων.
Ο ρόλος του δικηγόρου είναι σημαντικότερος πριν από την υπογραφή και όχι αφού έχει ήδη δημιουργηθεί η διαφορά. Ο νομικός έλεγχος επιτρέπει να εντοπιστούν εγκαίρως ασαφείς ή προβληματικοί όροι, να εξεταστούν οι υποχρεώσεις που αναλαμβάνει κάθε πλευρά και να προβλεφθούν συμβατικά οι σημαντικότεροι κίνδυνοι.
Ο δικηγόρος μπορεί επίσης να συμμετέχει στη διαπραγμάτευση, να προτείνει όρους που ανταποκρίνονται καλύτερα στα συμφέροντα του πελάτη και να διαμορφώσει μια σύμβαση που δεν είναι απλώς τυπικά ορθή, αλλά λειτουργεί αποτελεσματικά και όταν προκύψει ένα πραγματικό πρόβλημα.
Σε περίπτωση παραβίασης των όρων της μίσθωσης, η αντίδραση πρέπει να είναι έγκαιρη και να ακολουθεί τη νόμιμη διαδικασία. Μία από τις συνηθέστερες περιπτώσεις είναι η καθυστέρηση ή η μη καταβολή των μισθωμάτων. Αν η οφειλή δεν εξοφληθεί, ο εκμισθωτής μπορεί, ανάλογα με την περίπτωση και τις προϋποθέσεις του νόμου, να προχωρήσει σε εξώδικη όχληση και στη συνέχεια να επιδιώξει δικαστικά την απόδοση του ακινήτου και την είσπραξη των οφειλόμενων ποσών.
Πρόβλημα μπορεί επίσης να προκύψει όταν ο μισθωτής χρησιμοποιεί το ακίνητο κατά τρόπο διαφορετικό από εκείνον που έχει συμφωνηθεί ή κατά τρόπο που προκαλεί ουσιώδεις φθορές ή διαταράσσει τη συμφωνημένη χρήση του. Αντίστοιχα, παραβίαση μπορεί να συνιστά, ανάλογα με τους όρους της συγκεκριμένης σύμβασης, η μη επιτρεπόμενη υπεκμίσθωση ή παραχώρηση της χρήσης του ακινήτου, καθώς και η πραγματοποίηση μη εγκεκριμένων επεμβάσεων ή μετατροπών.
LEGAL NOTE
Δεν έχει όμως κάθε παράβαση τις ίδιες νομικές συνέπειες. Πρέπει κάθε φορά να εξετάζονται η φύση και η σοβαρότητα της παράβασης, οι συγκεκριμένοι όροι του μισθωτηρίου και το εφαρμοστέο νομικό πλαίσιο, προκειμένου να επιλεγεί η κατάλληλη ενέργεια, από μια εξώδικη πρόσκληση για συμμόρφωση έως την καταγγελία της μίσθωσης και, όπου συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, τη δικαστική διεκδίκηση της απόδοσης του ακινήτου ή τυχόν οφειλόμενων ποσών και αποζημιώσεων.
Σε κάθε περίπτωση, ο εκμισθωτής δεν πρέπει να επιχειρεί να αποβάλει μόνος του τον μισθωτή, για παράδειγμα αλλάζοντας τις κλειδαριές ή εμποδίζοντας αυθαίρετα την πρόσβασή του στο ακίνητο. Η προστασία των δικαιωμάτων του πρέπει να επιδιώκεται μέσω των νόμιμων διαδικασιών.
Εδώ ακριβώς είναι σημαντική και η παρέμβαση του δικηγόρου: να αξιολογήσει την παράβαση, να εξετάσει τη σύμβαση και τα διαθέσιμα αποδεικτικά στοιχεία και να επιλέξει την κατάλληλη και αποτελεσματικότερη νομική ενέργεια, χωρίς κινήσεις που μπορεί τελικά να επιβαρύνουν τη θέση του ιδιοκτήτη.
SF Legal Law Firm
Η SF Legal παρέχει νομική υποστήριξη σε ιδιοκτήτες, μισθωτές και επιχειρήσεις για τον έλεγχο, τη διαπραγμάτευση και τη σύνταξη συμβάσεων μίσθωσης, καθώς και για την αντιμετώπιση διαφορών που μπορεί να προκύψουν κατά τη διάρκεια ή τη λήξη της μισθωτικής σχέσης.
Η σωστή νομική προετοιμασία μιας μίσθωσης μπορεί να αποτρέψει μια πολύ πιο σύνθετη διαφορά στο μέλλον.
